Я только начинающий землевладелец, но в лучших традициях социальной сети «Твиттер» имею сказать за покупку недвижимости в Германии. Тема в эмигрантской тусовочке обросла некоторым количеством мифов и баек, которые я постараюсь разоблачить или подтвердить в треде

Итак, однажды в голову ударяет некая жёлтая жидкость, и её потоками в мозг заносит мысль «хочется гнездиться, надоело снимать хату». Классический вариант — искать на immobilienscout24.de

Первый миф, который разрушается при тщательном поиске: «забудь: тебе нужно два миллиона € только на первый взнос». Конечно, всё плохо, но не настолько. Если немного закатать губу и не замахиваться на новостройку в мегаполисе, то вполне находятся посильные варианты.

В посильном варианте, скорее всего, не будет дизайнерского ремонта в стиле Mid-Century Modern, шикарного вида из окон в пол на виноградники, море и закат, консьержа, метро и двухсот ресторанов в шаговой доступности. Придётся выбрать что-то одно. Такова жизнь.

В связи с НЫНЕШНЕЙ СИТУАЦИЕЙ™ некоторые риэлторы не хотят морочиться с любым уасей с улицы и общаются только с теми, кто реально может себе позволить этот объект. Для этого нужен именной сертификат, в котором указана максимальная сумма, которую себе может позволить этот уася.

Все подобные вопросы лучше решать с финансовым советником (ипотечным брокером). Этим занимаются хуевы тучи фирм и индивидуальных предпринимателей. Их задача — подобрать подходящую программу финансирования. Как всегда в Германии, здесь всё очень сложно, но к этому вернёмся позже.

Так вот, такой сертификат с помощью брокера получается аж бегом. С этой бумажкой разговоры с риэлторами ведутся гораздо проще. Можно прийти на осмотр с оценщиком (~1000-1500€) и поторговаться, но всегда есть вероятность, что интересный объект уйдёт очень быстро.

В итоге находится объект, который вроде ок и надо брать. Для этого с риэлтором подписывыается договор, в котором фиксируется цена и размер отступных, если уася вдруг передумал. После подписания договора риэлтор снимает объявление с публикации и отменяет все просмотры.

Дальше начинаются пляски с кредитом. При наличии брокера все эти пляски значительно упрощаются. Я не представляю, как бы я искал подходящее финансирование по банкам без такого доступа к системе, какой есть у них.

Ипотечное кредитование в Германии — это отдельный филиал ада на земле. Постараюсь рассказать общие детали, не слишком вдаваясь в подробности. Но даже в очень общих словах всё сложно. И это при том, что мне наверняка известно далеко не всё. Погнали.

Ипотечный кредит в Германии (да и почти везде в Европе) берётся на определённый срок, на который банк фиксирует проценты, но не предполагается, что заёмщик погасит весь долг за этот срок. Заёмщик выбирает срок кредита и темп погашения долга в год, например 10 лет и 3%.

По истечении 10 лет на остаток долга нужно брать ещё один кредит по рыночной ставке. Представляете, как сейчас лососнули тунца те, кто брал ипотеку в 2012 в надежде перекредитоваться под 0,8%?

Вот теперь начинается самое интересное. Можно подстелить себе соломы на случай непредвиденного пиздеца в будущем и вместо привычного аннуитетного кредита взять продукт под названием Festhypothek (твёрдая ипотека).

В отличие от аннуитетного кредита, в твёрдой ипотеке в течение срока фиксации процентов тело кредита не гасится, а вместо этого деньги скапливаются на специальном счёте. По истечении срока фиксации процентов вся накопленная сумма идёт на погашение долга.

В первом приближении такая схема выглядит как хуйня, ведь проценты всегда платятся с большой суммы, которая не убывает, как при аннуитетном кредите, и в сумме такое выходит дороже. Но, как всегда, есть нюанс™, даже два.

Во-первых, если накопленная сумма достигает определённой величины, банк ОБЯЗУЕТСЯ профинансировать остаток долга после 10 лет под фиксированный процент, который примерно в 2 раза ниже сегодняшнего, причём чем больше сумма, тем ниже процент.

Ставка может быть снижена до 25% от изначальной, если удалось скопить особо хорошую сумму. Схема удобна при неопределённости на рынке и есть риск, что через 10 лет проценты сильно вырастут или даже останутся такими же, как сейчас.

Во-вторых, ничто не мешает всё-таки вносить деньги в погашение тела кредита, правда, размер досрочного погашения без штрафных санкций ограничен, обычно это 5% от суммы долга в год.

Плюсы такого кредита в том, что можно варьировать месячный платёж по своему усмотрению и есть гарантия финансовой стабильности в будущем, пусть и ценой чуть большей суммы процентов.

Если всё внимательно посчитать, то аннуитетный кредит выгоден при небольшой сумме кредита (огромный стартовый капитал) или высоком темпе погашения (огромные месячные платежи). При реалистичных цифрах выгода по сравнению с ипотекой минимальна, но при этом нет такой гибкости.

Сложно? Хуйня, это только начало. Добавляем ещё одно измерение ко всему вышесказанному. Дело в том, что кредит обычно берётся не в одном банке. Часть займа можно взять в государственном банке KfW 124 (государственная программа поддержки собственников жилья).

Этот банк может предоставить ссуду до 100k€ под более низкий процент, но с более жёсткими условиями. Прикол в том, что с KfW всё повторяется снова: кредит, накопительный счёт, ежемесячные платежи в проценты и накопление. То есть он как бы зеркалирует первую часть кредита.

Задача ипотечного брокера — подобрать пропорции займов из основного банка и KfW 124 так, чтобы получить минимальную ставку и наиболее гибкие условия. Казалось бы: бери максимум в KfW под низкий процент, а остальное в коммерческом банке, и так будет дешевле в среднем. Авотхуй.

Есть куча нюансов, из-за которых месячный платёж сильно не изменится, а гибкости будет гораздо меньше. Главный плюс ипотекуи — это гибкость, возможность самовольно менять месячную выплату в некоторых пределах. KfW — это государственный банк, что есть противоположность гибкости.

Заканчиваю небольшое лирическое оступление, возвращаемся к нашему уасе. Итак, уася перетёр с брокером, выбрали подходящий банк и программу финансирования. После этого нужно получить одобрение ипотеки. Брокер делает бронирование кредита, на что банк выплёвывает миллиард бумажек.

Этот миллиард бумажек уасе нужно подписать, благо, это можно делать в электронном формате. Если за время, пока уася разбирается с огромным PDF-файлом, рыночные ставки упадут, все бумажки придётся заполнять снова. Я делал это три раза.

Итак, бумажки заполнены, кредит одобрен, уася получает примерно тридцать килограм бумаги в почтовый ящик в больших конвертах А4. Нужно поставить ещё примерно миллиард подписей и отправить всё обратно в приложенных конвертах.

В назначенный час уася идёт на подписание договора. Происходит это у специального нотариуса в довольно казённой и даже немного торжественной обстаноке. Это максимально скучное мероприятие, здесь никаких откровений.

Дальше начинаются манипуляции с тем, что у нас называется «домовая книга». Это непростой процесс, не ограничивающийся вычёркиванием предыдущего владельца и внесением нового. Там ещё есть информация об обременении, и вот здесь есть интересный нюанс.

Сейчас будет казённая фраза, смысл которой я посню ниже. В Германии можно переносить обременение банка с одного объекта на другой. Что это значит? Это развенчивает ещё один миф.

Миф: «я навсегда привязан к этому дому/квартире с ипотекой» Реальность: нет, не привязан. Можно без проблем продать объект под ипотекой и купить на эти деньги другой и переехать вместе с кредитом. Обременение в таком случае просто переносится со старого объекта на новый.

Другой объект должен быть не хуже предыдущего по залоговой стоимости, что чуть сужает выбор и усложняет процесс, но в конечном счёте банку всё равно, какой именно объект находится в залоге, важно, чтобы его стоимость была примерно соразмерна размеру изначального кредита.

Из-за того, что в манипуляциях с домовой книгой вовлечена куча сторон (продавец, покупатель и иногда до двух банков), процесс занимает несколько недель. Поэтому сразу после подписания ДКП происходит ничего, народ просто расходится по домам.

Теперь о процентах, начальном капитале и магии ипотечного брокера. С процентами всё просто: лучшие ставки по ипотеке были два года назад, при возможности воспользуйтесь машиной времени и вернитесь в 2020 год

Остальным приходится распоряжаться тем, что есть. На процентную ставку влияет соотношение стоимости объекта к сумме кредита (чем меньшая доля цены берётся в кредит, тем ниже %), срок фиксации процентов (дольше -> выше %) и темп погашения (быстрее гасишь-> ниже %).

Желательно брать как можно меньшую сумму на как можно меньший срок, что это требует большого собственного капитала и большого дохода. У меня нет ни того, ни другого, но, оказывается, возможность поиграть со шрифтами всё же есть.

Самое большое влияние на проценты оказывает то, какая доля залоговой цены берётся в кредит. Важно здесь то, что залоговая цена для банка — это не то же самое, что цена покупки. Я могу пообещать банку, что сделаю реновацию частично своими силами, что поднимет рыночную цену объекта

Теперь следи за руками. Допустим, сумма сделки 300000€, но после реновации за 30000€ и своих нематериальных вложений (время, силы, умения) цена на рынке вырастет до 360000€. Тогда банк авансом вносит 360000€ в залоговую стоимость, а выдаёт 330000€.

Эта несложная махинация делает соотношение залоговой цены к фактической сумме кредита ~92%. С добавлением кредита от KfW 124 (которому насрать на уасину реновацию) сумма основного кредита уменьшается до 80% от залоговой стоимости, что переносит нас в более низкий брекет ставок.

Волшебным образом, после правильного кручения всех этих крутитек месячная выплата становится ниже при большей сумме кредита. По факту в кредит берётся больше 100% от суммы сделки, но эти 30 тысяч уася реально обязан потратить на реновацию.

Банк попросит отчитаться за проделанные работы. Некоторые банки дотошные и чуть ли не присылают оценщика, другим достаточно просто фоток «было-стало».

Теперь про начальный капитал. В Германии сумма затрат на покупку недвижимости состоит из: 100% собственно цена объекта 3,5-6,5% налог на покупку (зависит от земли) 1,5% за нотариальные услуги 0,5% манипуляции с домовой книгой 0-7% комиссия риэлтора (зависит от охуевшести)

Таким образом, суммарно затраты на покупку недвиги составляют до 116% цены на стикере. Так вот золотое правило — чтобы эти 5,5-16% были в наличии вотпрямщас. Если риэлтор сильно охуевший и хочет 5-6%, можно попробовать уговорить включить это в цену.

Но важно иметь на руках достаточно денег на осуществление сделки. Дело в том, что эти деньги понадобятся до того, как банк выдаст бабки, и он требует подтвердить наличие средств при одобрении ипотеки.

В следующих сериях: — Сделка и передача ключей — Реновация. Как управлять экскаватором? Где арендовать самосвал? — Налоги на недвижимость, стоимость содержания дома — Как отобрать еду у голубей — Нервный срыв — это просто! Пошаговая инструкция для начинающих Stay tuned!